房价过高的局面仍没有明显改观
来源:    发布时间: 2018-06-11 08:52    次浏览   

成交量持续低迷、资金链紧绷,在这种情况下,楼市即将迎来传统销售旺季金九银十,市场供应量将大幅增长,开发商面临的竞争压力也在不断增加,更多开发商将选择降价,调控效果将进一步显现。

记者了解到,以限购、差别化信贷政策等为核心的调控政策,在一线城市执行的较好,但在一些二三线城市,某些政策执行得还不严格。银监会近日重申对于第三套房贷的政策要求:对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时,要求银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求,严格落实房地产开发企业名单式管理,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。

金融改革方面,房地产投资信托基金(reits)作为一种新的房地产投资工具,近年来正得到越来越多的关注。中房集团理事长孟晓苏认为,通过金融创新可以有效推动中国房地产制度的改革。reits到了在中国推出的好时机,尤其在租赁型保障房市场,reits将是生力军。

8月初,北京首个限地价竞房价地块挂牌上市。今后,北京商品房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格低最终谁就拿地。

朱中一指出,当前房地产市场调控进入攻坚阶段,几大领域的顶层设计尤其重要,其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。另外,土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配,都将作为中长期的制度进行考虑。

财政部财政科学研究所所长贾康表示,行政性的调控手段只是过渡性的,而房产税等制度改革才是长期影响房地产的最重要因素。房产税能够支持房地产业长期可持续健康发展,压抑房地产泡沫,使其正面效应能更好贡献于国民经济全局,同时也是优化收入分配结构,抑制两极分化必须要用到的工具。房地产调控要标本兼治、收入分配要有效遏制差异扩大,房产税改革非常必要。

此前召开的国务院常务会议指出,要推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。所谓的双向定价,就是政府定价和市场定价。商品房以前都是市场定价,现在要控制房价,政府也要有个指导价,结合市场价,确立一个合理的价格。不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作,要有个可控的土地收益和房产价格,才能真正抑制住房价。

另一方面,由于楼市低迷,土地流拍或底价成交现象明显增多,资质和管理差的中小开发商已面临资金链断裂的风险。在这种情况下,银行出于风险控制的需要,也将进一步缩减房地产信贷。

最近一段时间,除土地招拍挂制度外,房产税试点扩大等制度改革消息不断传出,让人们看到市场长期稳定的希望。

本轮调控开始以来,调控政策不断出台,但关系到房地产市场长期平稳发展的制度改革却动作较小。限购和加息压抑了大量刚性购房需求,这部分处于观望等待状态的刚性需求十分旺盛。由于股市持续低迷、缺乏其他投资渠道,投资性需求也随时可能重回楼市。调控一旦放松,必然面临房价报复性反弹。坚持调控不放松,在执行好现有调控政策的同时,关键是要利用当前市场平稳的时候,加快启动制度改革。

此外,股市再融资、海外融资、房地产信托等融资渠道也在收窄,整体看,房地产企业资金链得到进一步遏制。

尽管如此,房价过高的局面仍没有明显改观,调控的效果距离老百姓的要求也还有差距。朱中一认为,中央政府对房地产市场的调控力度不会放松,其原因有三:一是国家为满足百姓的基本居住需求,必须要遏制投机、投资性的需求;二是目前不少城市的房价仍在高位,与多数购房者的支付能力不相适应;三是今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动,国家也在主动调整经济发展方式,降低经济发展对房地产业的依赖度。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,房地产基金的运作非常值得关注。在现阶段银行信贷收紧的局面下,房地产基金的可操作性显得非常重要。只有加快金融改革,才能让房地产业摆脱过度依赖信贷资金、发展不稳定的现状。